Expert-comptable immobilier : SCI, LMNP, LMP, marchand de biens
Choix du régime fiscal, optimisation des amortissements, calcul des plus-values, déclarations spécifiques. Chaque situation immobilière a sa propre logique — nous les maîtrisons toutes. Réponse sous 48 heures.
Le problème
Le mauvais régime, les mauvaises décisions, les mauvaises conséquences
À Paris et en Île-de-France, les patrimoines immobiliers des dirigeants sont souvent sous-optimisés fiscalement — non par manque de dispositifs, mais par manque d’un conseil spécialisé.
Vous avez une SCI à l’IS — vous ne savez plus si ce choix irréversible était le bon. Vous êtes LMNP au micro-BIC alors qu’au réel vous pourriez amortir la totalité du bien et payer zéro impôt sur vos loyers pendant 15 ans. Votre SCI distribue sans planification fiscale. Et votre expert-comptable ne vous a jamais expliqué la différence entre revenus fonciers, BIC, et IS dans un contexte immobilier.
Un investisseur immobilier non accompagné peut facilement payer plusieurs milliers d’euros d’impôts superflus chaque année — simplement parce qu’il est dans le mauvais régime.
Notre approche
Ce que nous faisons différemment
Expertise comptable & fiscale immobilière
LMNP/LMP, SCI, marchand de biens : nous maîtrisons chaque régime dans sa réalité comptable et fiscale. Aucune approximation, aucune confusion entre les régimes.
Synergie avec Citrus Patrimoine
Nous combinons la maîtrise comptable et fiscale avec la vision patrimoniale de Citrus Patrimoine, notre entité spécialisée. Un seul écosystème qui parle d’une voix cohérente — pas deux conseillers qui se contredisent.
Nos garanties
Nos preuves d'engagement
✓ LMNP réel : amortissements sur 20-30 ans, revenus quasi nets de fiscalité pendant toute la durée
✓ SCI IS irréversible : nous vous le disons clairement avant, pas après
✓ Marchand de biens : TVA sur marge, stock immobilier, impôt sur les bénéfices — maîtrisé
✓ Synergie Citrus Patrimoine : bilan patrimonial + structuration holding + défiscalisation (Pinel, Malraux, Déficit Foncier)
48h
Réponse garantie à toute question urgente
+20 ans
d’expérience en fiscalité immobilière
Paris 9e · OEC
Cabinet physique · Inscrit à l’Ordre
NOTRE APPROCHE
Chaque situation immobilière a sa propre logique fiscale
SCI familiale, SCI à l’IS, LMNP au régime réel, LMP, marchand de biens : les régimes fiscaux et les règles d’amortissement sont radicalement différents. Le bon montage peut faire varier votre rendement net de 30 %
- Choix du régime fiscal optimal
- Amortissements LMNP au régime réel
- Calcul des plus-values immobilières
- Conseil structuration SCI / holding
L'immobilier : un terrain fiscal où les erreurs coûtent cher
La fiscalité immobilière française est l’une des plus complexes d’Europe. Elle croise l’impôt sur le revenu (foncier, BIC, IS), les cotisations sociales, la TVA, les droits d’enregistrement, et les règles d’amortissement. Une SCI à l’IR n’obéit pas aux mêmes règles qu’une SCI à l’IS. Un LMNP au réel a des droits très différents d’un LMNP au micro-BIC. Un marchand de biens est soumis à une fiscalité radicalement distincte de celle d’un investisseur locatif classique.
Notre cabinet accompagne les propriétaires, investisseurs et marchands de biens parisiens avec une expertise fiscale et comptable adaptée à chacune de ces situations.
Expertise sectorielle
Les situations immobilières que nous accompagnons
Location nue : revenus fonciers et optimisation IS/IR
Si vous louez un bien nu, vos revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) et le régime réel (déduction des charges effectives). Le régime réel est quasi systématiquement plus avantageux dès que vous avez des travaux, des intérêts d’emprunt ou des charges significatives.
Nous calculons précisément l’option la plus avantageuse pour votre situation, gérons vos déclarations 2044, et mettons en place un suivi des charges déductibles pour ne rien oublier en fin d’année.
Location meublée : LMNP et LMP
La location meublée (LMNP ou LMP selon vos revenus locatifs) est imposée en BIC — Bénéfices Industriels et Commerciaux. Le régime réel permet d’amortir le bien, le mobilier et les travaux, ce qui génère souvent un déficit fiscal imputable sur les BIC de même nature, sans limitation de durée. C’est l’un des dispositifs d’optimisation fiscale légale les plus puissants pour un investisseur immobilier.
Nous établissons votre tableau d’amortissement, gérons votre déclaration 2031 et vos liasses BIC, et vous conseillons sur le bon timing de passage en LMP si votre volume locatif le justifie.
SCI : à l’IR ou à l’IS ?
La Société Civile Immobilière est un outil de gestion patrimoniale puissant, mais son régime fiscal (IR ou IS) doit être choisi avec soin — car le passage de l’IR à l’IS est irréversible, et les deux régimes ont des implications très différentes sur la taxation des revenus, la revente des biens et la transmission.
Nous modélisons les deux options sur votre situation réelle (revenus, endettement, horizon de cession) et vous recommandons le régime le plus adapté. Nous assurons ensuite la comptabilité complète de votre SCI : bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2072 (IR) ou 2065 (IS), distribution de résultat aux associés.
Marchand de biens
Le marchand de biens est soumis à la TVA sur la marge (ou sur le prix total pour les immeubles neufs), à l’IS, et à une logique comptable de stock (les biens achetés sont des actifs circulants, pas des immobilisations). C’est un régime exigeant, avec des obligations déclaratives spécifiques.
Nous accompagnons les marchands de biens parisiens sur la comptabilisation des acquisitions, la gestion de la TVA sur la marge, les déclarations fiscales et le suivi de trésorerie opération par opération.
Holding immobilière et optimisation patrimoniale
Pour les investisseurs avec un portefeuille important, la création d’une holding animatrice ou d’une structure de type SAS/SCI combinée peut permettre d’optimiser la remontée de revenus, la transmission et la protection du patrimoine. Nous construisons ces architectures en coordination avec votre notaire et, le cas échéant, votre conseiller en gestion de patrimoine.
Les outils que nous utilisons pour votre comptabilité immobilière
Pennylane
SCI & patrimoines 1 à 5 biens
Synchronisation bancaire automatique, suivi des loyers et charges en temps réel, états financiers disponibles à tout moment.
Odoo ERP
Marchands de biens & multi-SCI
Gestion analytique par opération, suivi de rentabilité bien par bien, pilotage des flux pour les holdings et structures complexes.
Questions fréquentes
Les questions des investisseurs et marchands de biens avant d’optimiser leur fiscalité.
SCI à l’IR = transparence fiscale, idéale pour de la location nue patrimoniale. SCI à l’IS = amortissements déductibles, mais plus-value taxable au cas de vente. Le bon choix dépend de votre horizon de détention et de votre stratégie de transmission.
Au-dessus de 50 % de charges (intérêts d’emprunt + amortissements), oui — souvent largement. Le régime réel permet d’amortir le bien et le mobilier, créant un déficit fiscal qui exonère vos loyers d’impôt pendant des années.
En LMNP, la plus-value est immobilière (et non professionnelle) : abattement pour durée de détention, exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux). Calcul à anticiper au moment de l’investissement.
Pertinent à partir de 3-4 biens ou de 500 K€ de patrimoine immobilier. Une holding permet la consolidation, l’optimisation IS, et la transmission facilitée. Nous évaluons le seuil de rentabilité dans votre cas.
Prêt à arrêter d'expliquer votre métier à votre cabinet ?
Diagnostic gratuit de votre situation, audit de vos spécificités sectorielles et plan d’action personnalisé. Réponse sous 48 heures.